Opodatkowanie najmu nieruchomości – jak, gdzie i kiedy?

Rośnie liczba osób, które postanawiają zainwestować wolne środki pieniężne w nieruchomości, przeznaczane następnie na wynajem. Opodatkowanie najmu podatkiem zryczałtowanym jest najprostszą formą rozliczenia z urzędem skarbowym. Dlatego bardzo często w urzędach skarbowych zaleca się wybór tego właśnie podatku.

Ile wynosi podatek zryczałtowany?

Zachęcająca jest sama wysokość stawki – zaledwie 8,5%, zamiast 17%. Jednak przy ryczałcie opodatkowywany jest przychód – nie ma zatem mowy o odliczaniu żadnych kosztów.

Warto też zwrócić uwagę, że przy tej formie opodatkowania sporo komplikacji może wprowadzić błędnie sformułowana umowa najmu. Dobrze skonstruowana umowa pozwala płacić podatek tylko samej kwoty od czynszu, bez opłat na rzecz wspólnoty, spółdzielni mieszkaniowej czy opłat za media.

Zobacz: Doradcy podatkowi blisko ciebie 

Wynajem nieruchomości jako działalność gospodarcza

Drugi aspekt: stawka 8,5% dotyczy tylko najmu długoterminowego. Chodzi o najem na dłuższy okres użytkowania (realizowany w cyklu miesięcznym lub rocznym). Czym innym jest natomiast najem krótkoterminowy (na doby, dni lub tygodnie), który nie może być opodatkowany stawką 8,5%.

Taka działalność to klasyczna działalność gospodarcza, nawet jeśli wynajmuje się tylko jeden lokal. Należy więc zgłosić fakt jej prowadzenia do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG), prowadzić księgę przychodów i rozchodów. Wymaga to stosowania opodatkowania na zasadach ogólnych (według skali podatkowej, czyli 18%, lub 32% od dochodu) lub podatku liniowego (19% od dochodów). Co prawda, możliwy jest w takiej działalności wybór podatku ryczałtowego, ale mimo że jest to 8,5% od przychodu, to raczej nie jest opłacalne.

Jednakże przy wyborze skali podatkowej, można przy wyliczaniu podatku uwzględnić koszty, zwłaszcza amortyzację mieszkania. Często zdarza się, że tak uwzględnione koszty przewyższają przychód. Wówczas nie pojawia się dochód do opodatkowania. Taka sytuacja może trwać nawet przez kilka początkowych lat. Podatnik zobowiązany jest jedynie do prowadzenia ewidencji przychodów i kosztów oraz ewidencji środków trwałych, pozwalające na wyliczenie kwot amortyzacji.

Jak i gdzie rozliczyć najem?

Podatnik zobowiązany jest co miesiąc obliczać i wpłacać podatek na rachunek urzędu skarbowego właściwego według swojego miejsca zamieszkania (nie położenia lokalu), w terminie do dnia 20. następnego miesiąca, a za grudzień – do 31 stycznia następnego roku.

Można wybrać kwartalne rozliczanie podatku – wpłaca się go wówczas do 20. dnia miesiąca następującego po danym kwartale. A za grudzień w terminie złożenia zeznania rocznego (PIT-28, do 31 stycznia roku następnego). O wyborze rozliczenia kwartalnego należy powiadomić urząd skarbowy do 20 stycznia danego roku.

Kiedy unikniesz ewidencji?

Podatnicy płacący ryczałt powinni prowadzić ewidencję przychodów. Wzór ewidencji zawarty jest w załączniku do rozporządzenia ministra finansów. Zapisów w niej dokonuje się na podstawie dowodów potwierdzających faktyczne uzyskanie przychodów z najmu.

Jeżeli jednak wysokość przychodów wynika z umowy najmu zawartej w formie pisemnej, to podatnik nie ma obowiązku prowadzenia ewidencji.

Jeśli masz pytania, skontaktuj się z nami.